انهيار السوق عام 2008 وتغيرت اللوائح المصرفية الناتجة وألغت العديد من برامج الرهن العقاري. أصبحت متطلبات الإقراض أكثر صرامة. وتم إلغاء العديد من البرامج الأكثر خطورة، بما في ذلك برامج التمويل بنسبة 100%، من العديد من البنوك. ومع ذلك، هناك بعض الخيارات لشراء منزل جديد للبناء دون إنفاق المال.
ما هو البناء الجديد؟
منازل البناء الجديدة هي المنازل التي تم بناؤها مؤخرًا ولم يتم السكن فيها بعد، أو من المقرر بناؤها على قطعة أرض معينة.بالنسبة للمنازل التي لم يتم بناؤها بعد، يمكن للمشترين عادةً الاختيار من بين عدد محدد مسبقًا من التخطيطات ويمكنهم الاختيار من التشطيبات والترقيات المحددة مسبقًا التي توفرها شركة بناء المنزل.
عند شراء منزل بناء جديد، قد تتمكن من التمويل من خلال شركة بناء المنزل التي تبيع لك العقار. قد يكون لهذا الخيار عملية موافقة أسهل من البنك التقليدي، ولكن ليس بشروط مواتية. إذا كنت تبحث عن سعر فائدة تنافسي وبدون أي أموال، فكر في التحدث إلى البنك المحلي الخاص بك حول أنواع برامج القروض التي يقدمونها بدلاً من ذلك. يجب أن تكون برامج القروض نفسها متاحة لعقارات البناء الجديدة التي يتم تقديمها لأي نوع آخر من المنازل.
خيارات قرض المنزل بدون دفعة أولى
قد يرغب مشتري المنازل في عدم دفع دفعة أولى على المنزل لعدة أسباب. لا يملك البعض ما يكفي من المال المدخر لتحمل دفعة أولى بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق، في حين أن آخرين لا يريدون استثمار كل مدخراتهم في شيء لن يروا عائدًا عليه لسنوات عديدة.على الرغم من أنه أصبح من الصعب في السنوات الأخيرة شراء منزل دون دفع أي مبلغ مقدم، إلا أن هناك بعض الخيارات المتاحة.
عائدات بيع المنزل الحالي
إذا كنت مالك منزل بالفعل ولديك حقوق ملكية في الممتلكات الخاصة بك، فيمكنك استخدام هذه الأسهم كدفعة أولى لشراء منزل جديد. ليس من الضروري أن يكون منزلك الحالي قد تم بيعه حتى تتم الموافقة عليه مسبقًا عند التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري، ولكن قد يطلب المُقرض أن يدعم دخلك كلا الرهنين العقاريين. لاحظ أنك لن تتمكن من إغلاق منزلك الجديد حتى تتوفر عائدات بيع منزلك الحالي.
إذا لم تكن متأكدًا مما إذا كنت ستتمكن من بيع منزلك بأكثر من المبلغ المستحق عليك، فاتصل بسمسار عقارات محلي واطلب منه سحب مبيعات منازل مماثلة في منطقتك لمعرفة سعر منزلك يجب أن تكون قادرة على الجلب. تذكر أن تقوم بتضمين حوالي ستة بالمائة من سعر البيع في رسوم السمسار وستة بالمائة في رسوم الإغلاق إلى صافي أرباحك حتى تكون لديك فكرة واقعية عن المبلغ الذي ستتمكن حقًا من المساهمة به في بناء منزل جديد.
قروض الاتحاد الائتماني
إن إقامة علاقة مع اتحاد ائتماني له فوائد عديدة، بما في ذلك شروط تمويل أفضل مما قد تتمكن من الحصول عليه من بنك تقليدي. قد تقدم بعض الاتحادات الائتمانية، مثل اتحاد الائتمان الفيدرالي البحري للعائلات العسكرية أو اتحاد الائتمان الفيدرالي التابع لناسا لرواد الفضاء وعائلاتهم، تمويلًا بنسبة 100 بالمائة ومزايا إضافية مثل عدم وجود تأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI)، أو مبالغ قروض منزلية أعلى من القروض التقليدية. سيسمح البنك بذلك.
لمعرفة ما إذا كان هناك برنامج مماثل متاح لك، ابدأ بالاتصال بالاتحادات الائتمانية المحلية ومناقشة ما إذا كانوا يقدمون برامج رهن عقاري صفرية للأعضاء. إذا وجدت واحدًا وكنت مؤهلاً للعضوية، فقد يكون هذا حلاً مثاليًا.
القروض العقارية للأطباء
الأطباء الجدد الذين يعانون من ديون القروض الطلابية يجب ألا يخافوا من الموافقة على الحصول على رهن عقاري. قد يتمكن الأطباء المقيمون والزملاء والأطباء المعالجون من شراء عقار جديد بدون أي أموال مقدمة عن طريق الاستفادة من قرض الطبيب من عدد من المقرضين.
تختلف المؤهلات والمزايا اعتمادًا على المُقرض، ولكن قد تتضمن بعض الامتيازات عدم وجود مؤشر مديري المشتريات (PMI)، والقدرة على استخدام عقد العمل للتحقق من الدخل، ومبالغ القروض الكبيرة - في بعض الحالات، تصل إلى 750000 دولار.
قروض المحاربين القدامى
قروض VA هي قروض رهن عقاري متاحة للمحاربين القدامى وأزواجهم ومعالي عضو الخدمة في الخدمة الفعلية. يمكن للمحاربين القدامى شراء عقار بقيمة تصل إلى 417000 دولار بدون أي أموال مقدمة ودون دفع مؤشر مديري المشتريات (PMI).
المؤهلات تشمل:
- شهادة الأهلية مكتملة
- الحد الأدنى لدرجة الائتمان 620
- القدرة على تحمل القسط الشهري
قم بزيارة موقع VA للحصول على مزيد من المعلومات حول خيار القرض هذا.
قروض وزارة الزراعة الأمريكية
قد يقدم المقرضون المعتمدون تمويلًا يصل إلى 100 بالمائة من خلال قروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA)، وهي قروض لأولئك الذين يشترون منازل في منطقة ريفية. يمكن تطبيق هذه القروض على المساكن الجديدة، بالإضافة إلى أنواع أخرى من المنازل.
المؤهلات تشمل:
- العيش في منطقة ريفية محددة
- أن تكون مواطنًا أمريكيًا، أو أجنبيًا مؤهلاً، أو مواطنًا غير مواطن
- الوصول إلى معدل الدخل المتوسط إلى المنخفض كما هو محدد في ولايتك الأصلية
- القدرة القانونية والمالية على سداد القرض
- العيش في المنزل باعتباره مكان إقامتك الأساسي
لمزيد من المعلومات حول برنامج القروض هذا، قم بزيارة موقع وزارة الزراعة الأمريكية.
القروض الإضافية
على الرغم من أن معظم المقرضين لا يقدمون تمويلًا بنسبة 100 بالمائة، فقد يقدم البعض قرضين لعقار واحد للمقترضين ذوي الدرجات الائتمانية العالية. الرهن العقاري، والذي يسمى أيضًا قرض 80/20، يعني أنه يمكن للمشتري تمويل 80 بالمائة من سعر الشراء كالرهن العقاري الأول، مع تمويل الـ 20 بالمائة الأخرى من خلال قرض ثان.
إحدى فوائد الحصول على قروض متعددة هي أنه يمكنك تجنب مؤشر مديري المشتريات (PMI) نظرًا لأنك من الناحية الفنية لا تقترض أكثر من 80 بالمائة من سعر الشراء لأي قرض واحد.ومع ذلك، فإن هذه الأنواع من القروض تحمل المزيد من المخاطر لأنه حتى لو تخلفت عن سداد القرض الصغير الثاني فقط، فقد يقوم البنك بحجز العقار. يحمل القرض الثاني أو الثالث أيضًا معدل فائدة أعلى من الرهن العقاري الأول، مما يزيد من دفعتك الإجمالية.
قروض الأراضي والبناء
إذا كنت تتطلع إلى بناء منزل على قطعة أرض وترغب في المساهمة في المخططات واتخاذ جميع القرارات من الألف إلى الياء، فمن المرجح أنك ستحتاج إلى قرض أرض وقرض بناء. هناك فرصة أكبر للتخلف عن سداد هذه القروض، لذلك فهي عادة ما تحمل أسعار فائدة أعلى ودفعة مقدمة أعلى من قرض البناء الجديد. ربما لا يكون هذا هو الخيار المناسب لك إذا كنت لا تتطلع إلى استثمار مبلغ كبير من المال.
وزن المخاطر
عندما تختار عدم إنفاق أي أموال على منزل البناء الجديد الخاص بك، فهذا يعني أن دفعات الرهن العقاري الشهرية ستكون أعلى، وهذا يحمل دائمًا المزيد من المخاطر.يمكن أن يساهم فقدان الوظيفة وتراجع السوق المحلية بسرعة في حدوث موقف قد لا تتمكن فيه من تحمل دفعات منزلك، أو ينتهي بك الأمر إلى أن تصبح مدينًا بأكثر من قيمة منزلك.
إذا كنت غير قادر على سداد الحد الأدنى المطلوب بنسبة 3.5% للدفعة الأولى لقروض إدارة الإسكان الفدرالية أو الحد الأدنى بنسبة 3% للقروض التقليدية، ففكر في انتظار الاستثمار في منزل حتى تحصل على مزيد من الاستقرار في أموالك. إن قرض المنزل هو أكبر نفقات ستتحملها، ومن الأفضل الانتظار حتى الشراء بدلاً من أن ينتهي بك الأمر في موقف لا يمكنك تحمله.
قم باختيار مالي صحي
قد يكون شراء منزل بناء جديد بدون دفعة مقدمة مهمة شاقة، ولكن مع البنك المناسب والبرنامج المناسب، قد تتمكن من إنقاذ نفسك من إنفاق آلاف الدولارات مقدمًا لشراء العقار. إذا كان لديك مستشار مالي، فتحدث معهم حول ما إذا كان الرهن العقاري الصفري هو الخيار الصحيح لعائلتك. كما هو الحال مع أي عملية شراء مالية كبيرة، فكر في الإيجابيات والسلبيات واتخذ القرار المناسب للوضع المالي لعائلتك.
